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Gericht:KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:10.09.2015
Aktenzeichen:8 U 94/15
Dokumenttyp:Beschluss
Quelle:juris Logo
Normen:§ 18 WoEigG, § 19 WoEigG

Wohnungseigentum: Anspruch der Miteigentümer auf Unterlassung des Betretens der Gemeinschaftsflächen gegen einen früheren ausgeschiedenen Wohnungseigentümer

Leitsatz

Aus den §§ 18, 19 WEG folgt auch dann kein eigener Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer, wenn der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 17.03.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 21 O 237/14 - wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu 1) und 2) jeweils 10 % und die Klägerin zu 3) 80 % zu tragen.

Das Urteil des Landgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1

Die Klage ist auf ein Hausverbot gegen die Beklagten gerichtet, deren Wohnungseigentum zuvor entzogen und zwangsversteigert worden war. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, mit dem die Klage abgewiesen worden ist.

2

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter, berufen sich auf Störungen des Gemeinschaftseigentums und machen geltend, Sinn und Zweck der §§ 18, 19 WEG würden unterlaufen, wenn ein Miteigentümer, dem wegen unzumutbaren Verhaltens das Eigentum entzogen wird, in der Wohnungseigentumsanlage wohnen bleiben dürfte. Die Erwerberin der Wohnung habe den Beklagten kein Recht zum Besitz eingeräumt und sei hierzu auch nicht berechtigt.

3

Die Kläger zu 1) und 2) beantragen,

4

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 17.3.2015 festzustellen, dass den Klägern zu 1) und 2) gegenüber durch den Eintritt der Klägerin zu 3) in den Rechtsstreit dieser in der Hauptsache erledigt ist.

5

Die Klägerin zu 3) beantragt,

6

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 17.3.2015 die Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksflächen und Räume des Grundstücks der Wohnungseigentumsanlage D... in ... B... zu betreten oder in sonstiger Weise zu nutzen, sofern das Betreten oder Nutzen nicht der Räumung der Wohnung Nr. 6 der Wohnanlage dient, und den Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsgeld und Ordnungshaft anzudrohen,

7

hilfsweise unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 17.3.2015 die Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, jene im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksflächen und Räume des Grundstücks der Wohnungseigentumsanlage D... in ... B..., die für einen Zugang vom öffentlichen Straßenland zur Wohnung Nr. 6 nicht betreten werden müssen, zu betreten oder in sonstiger Weise zu nutzen, und den Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsgeld und Ordnungshaft anzudrohen,

8

Die Beklagten beantragen,

9

die Berufung zurückzuweisen.

10

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.

II.

11

Die Berufung ist durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.

12

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist hier nicht der Fall. Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 06.07.2015 verwiesen. Hierin hat der Senat wie folgt ausgeführt:

13

„Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1.

14

Den Klägern steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Unterlassung des Betretens und der sonstigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums aus § 1004 BGB nicht zu. Auch wenn durch die Beklagten eine Störung des Miteigentums der Kläger zu 1. und 2. an den Gemeinschaftsflächen vorliegt und diese die Verfolgung ihres Abwehranspruches wirksam durch Beschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG auf die Klägerin zu 3. übertragen haben, können die Kläger die Beklagten von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht völlig ausschließen.

15

Von einem Störer kann grundsätzlich nur Unterlassung im Kern gleichartiger Verletzungshandlungen verlangt werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.11.1995 – I ZR 229/93 – WRP 1996, 284, 285). Unterlassungsansprüche der Kläger können daher hier nur bezogen auf konkrete Störungen gegeben sein, die von den Beklagten über ihre bloße Anwesenheit hinaus ausgehen (vgl. Bärmann/Klein, WEG, 12. Auflage, § 13 Rn. 157). Solche Ansprüche, wie z. B. auf das Unterlassen von Beleidigungen oder die Gewährung von Zugang zur von den Beklagten in Besitz genommenen Gemeinschaftsfläche, können die Kläger im einzelnen geltend machen und gegebenenfalls auch vollstrecken, was sie zumindest teilweise auch getan haben. Der Umstand, dass die Vollstreckung durch Ordnungsmittel nach § 890 ZPO offenbar bisher nicht ausgereicht hat, um die Beklagten von der Fortsetzung der störenden Handlung abzuhalten, kann eine vollständige Zutrittsuntersagung nicht rechtfertigen.

16

Zwar kann gemäß § 1 GewSchG der Aufenthalt an bestimmten Orten untersagt werden. Die Kläger machen aber nicht geltend, dass die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorlägen, und dies ist auch, wie das Kammergericht bereits mit Beschluss vom 20.8.2014 – 24 W 82/14 – ausgeführt hat, tatsächlich nicht der Fall. Das begehrte umfassende Zutrittsverbot erscheint zum Schutz der Kläger vor Gewalt und Nachstellungen nicht erforderlich. Die Körperverletzung, deretwegen der Beklagte zu 2. am 23.2.2010 strafgerichtlich verurteilt worden ist, liegt etliche Jahre zurück. Gleiches gilt für die Drohung vom 29.3.2009, u. a. deretwegen dem Beklagten zu 2. mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.1.2012 (bestätigt durch Urteil des Kammergerichts vom 18.7.2013) bereits auferlegt worden ist, für drei Jahre ab Rechtskraft Distanz zur Klägerin zu 1. und deren Wohnung zu halten.

17

Im Übrigen würde durch das Hausverbot gegenüber den Beklagten in den Kernbereich des Wohnungseigentums der Erwerberin der Wohnung eingegriffen (s. a. BGHZ 157, 322). Denn es ist grundsätzlich allein Sache des jeweiligen Sondereigentümers, darüber zu entscheiden, wie er die Wohnung nutzt (vgl. Wenzel, ZWE 2009, 165). Dieses Recht umfasst auch den ungehinderten Zugang Dritter zu der Wohnung des Eigentümers. Ist ein Zugang zu der Wohnung ohne Nutzung von Gemeinschaftsflächen nicht möglich, wovon hier mangels gegenteiligen Vortrags auszugehen ist, gehört auch diese Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu dem unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums (vgl. Wenzel, a. a. O.; Bärmann/Klein, a. a. O., § 13 Rn. 12). Unerheblich ist insoweit, ob die Erwerberin die Wohnung an die Beklagten vermietet hat und ob ein etwaiger Mietvertrag wirksam wäre. Denn jede im Einverständnis des Eigentümers erfolgende Nutzung der Wohnung durch Dritte ist Bestandteil seines Eigentumsrechts. Dass die weitere Nutzung der Wohnung durch die Beklagten gegen den Willen der Erwerberin erfolgt, ist nicht ersichtlich. Vielmehr ist unstreitig, dass die Erwerberin keine Maßnahmen zur Räumung und Herausgabe der Wohnung durch die Beklagten ergriffen hat, obwohl sie hierzu aufgefordert wurde.

18

In den Kernbereich des Eigentumsrechts des Wohnungseigentümers dürfen die Miteigentümer grundsätzlich nicht durch Ausübung eines Hausrechtes hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen gegen den Mieter oder sonst von dem Wohnungseigentümer berechtigten Nutzer eingreifen (vgl. Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl., § 13 Rn. 21; Reichert, ZWE 2009, 289, 290; Bärmann/Klein, a. a. O., Rn. 14, 157; Wenzel, a. a. O., S. 166). Das Anliegen der Kläger erscheint auch nicht von solch überragender Dringlichkeit, dass durch eine Verurteilung der Beklagten in das Eigentumsrecht der Erwerberin einzugreifen wäre, die ihre Rechte im vorliegenden Verfahren nicht vertreten kann.

2.

19

Ein Anspruch der Kläger auf Unterlassung des Betretens der Gemeinschaftsflächen gegen die Beklagten kommt auch nicht aufgrund früherer wohnungseigentumsrechtlicher Verbundenheit in Betracht.

20

Ein solcher Anspruch lässt sich § 18 WEG nicht entnehmen, selbst wenn Grund für die Verpflichtung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums eine Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens der Wohnungseigentümer miteinander war. Denn § 18 WEG sieht auch für diesen Fall allein die Verpflichtung zur Veräußerung des Wohneigentums vor. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer beinhaltet diese Regelung nicht. Vielmehr folgt ein solcher Anspruch aus § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 93 ZVG nur für den Erwerber (vgl. Jennißen/Heinemann, a. a. O., § 19 Rn. 46; Timme/Hogenschurz, WEG, 2. Aufl., § 19 Rn. 10). Für einen eigenen Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den ursprünglichen Wohnungseigentümer über den Gesetzeswortlaut des § 19 WEG hinaus für den Fall, dass der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war (vgl. Bärmann/Pick, a. a. O., § 19 Rn. 10), besteht auch kein Bedürfnis. Denn im Falle eines Verstoßes des Nutzers der Wohnung gegen die Pflichten des § 14 Nr. 1 WEG besteht ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen den Erwerber aus § 14 Nr. 2 WEG dahin, dass dieser Maßnahmen ergreift, die geeignet sind, von dem Nutzer die Einhaltung der Pflichten zu erreichen (vgl. Bärmann/Klein, a. a. O., § 14 Rn. 44). Damit haben die übrigen Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die mit § 18 WEG bezweckte Beendigung der Störung zu erreichen. Diese Regelung ist auch sachgerecht, da so die Durchsetzung von Rechten und Pflichten in den jeweiligen Rechtsbeziehungen erfolgt (zwischen den Wohnungseigentümern untereinander einerseits und zwischen dem Erwerber als Wohnungseigentümer und dem die Wohnung weiter nutzenden früheren Eigentümer andererseits). Denn die Frage, ob dem Besitzer ein Recht zum Besitz im Sinne des § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG zusteht und in welcher Art und Weise die ordnungsgemäße Räumung und Herausgabe der Wohnung zu erfolgen hat, kann nur aus dem Rechtsverhältnis des Erwerbers zu dem Besitzer heraus beurteilt und auch nur für diese rechtlich bindend festgestellt werden. Folglich sind die Ansprüche der Miteigentümer auf die Durchsetzung der Zwangsversteigerung bezogen. Mit Zuschlag wird der Erwerber nach § 90 ZVG Eigentümer des Sondereigentums. Die Geltendmachung und Durchsetzung der sich aus diesem Eigentum ergebenden Rechte, insbesondere der Herausgabe, obliegt ihm. Tut er dies nicht, stehen den Miteigentümern die Rechte aus dem Gemeinschaftsverhältnis, gegebenenfalls wiederum die Möglichkeit der Entziehungsklage nach § 18 WEG zur Verfügung (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 19 Rn. 11).“

21

Der Senat sieht auch unter Berücksichtigung des Schriftsatzes der Kläger vom 19.08.2015 keinen Anlass, davon abzuweichen.

22

Das Recht auf freien Zugang zu dem Sondereigentum auch für Dritte, denen der Eigentümer die Räume zur Nutzung überlässt, und für seine Besucher ist Bestandteil des Kernbereichs des Wohnungseigentumsrechtes (vgl. Bärmann/Klein, WEG, 12. Auflage, § 13 Rn. 12; Wenzel, ZWE 2009, 165). Dem steht nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümer Vereinbarungen zu einer Gebrauchsregelung auch dahin treffen können, dass eine Vermietung untersagt oder angeordnet wird. Denn eine solche Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG, die hier nicht vorliegt, setzt ein Einvernehmen der Wohnungseigentümer voraus und betrifft nicht den Fall einer Gebrauchsbeschränkung gegen den Willen eines betroffenen Eigentümers. Gebrauchsregelungsbeschlüsse nach § 15 Abs. 2 WEG dürfen dagegen in den Kernbereich des Sondernutzungsrechtes gerade nicht eingreifen (vgl. Bärmann/Klein, a. a. O., § 15 Rn. 28). Dabei begrenzt § 14 Nr. 1 WEG nicht den Kernbereich, sondern vielmehr der Kernbereich die Befugnis zur Regelung des § 14 Nr. 1 WEG unterfallenden Gebrauchs (vgl. Bärmann/Klein, a. a. O.).

23

Dieser Kernbereich ist hier auch betroffen. Denn auch die Kläger bestreiten nicht, dass der Zugang zu der von den Beklagten genutzten Wohnung nur über die Gemeinschaftsfläche möglich ist.

24

Dass die Nutzung der Wohnung durch die Beklagten nicht gegen den Willen der neuen Eigentümer der Wohnung erfolgt, ergibt sich über den in dem Hinweisbeschluss benannten Aspekt hinaus auch daraus, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 15.09.2014 zur Erhebung der vorliegenden Klage nicht einstimmig ergangen ist.

25

Zutreffend ist, dass bei der Frage eines Unterlassungsanspruches der übrigen Wohnungseigentümer gegen Störungen durch die Beklagten auch das Eigentumsrecht der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen ist. Diese sind mit den vorstehend benannten betroffenen Eigentumsrechten der Erwerberin der Wohnung nach den Grundsätzen der praktischen Konkordanz zu einem für alle möglichst schonenden Ausgleich zu bringen, ohne dass eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird (vgl. BVerfG, ZWE 2009, 438, 441). Gerade weil durch die Verwehrung des Zutritts zu dem Gemeinschaftseigentum wie ausgeführt in den Kernbereich des Eigentumsrechts der Erwerberin eingegriffen wird, kann dabei nicht auf die Störung des Eigentums allein durch das Betreten abgestellt werden, sondern nur auf die konkrete, hierüber hinaus gehende Störung (vgl. Bärmann/Klein, a. a. O., § 13 Rn. 157). Dabei besteht eine Vermutung für die erforderliche Wiederholungsgefahr nach der in dem Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung des BGH gerade nicht generell für jede Form der Störung, sondern nur für im Kern gleichartige Verletzungsformen (vgl. auch BGH Urteil v. 16.02.1989 – I ZR 76/87 – juris, Rn. 23). Eine Abwägung der betroffenen Eigentumsrechte kann deshalb nicht den vollständigen Ausschluss der Beklagten von der Nutzung der Gemeinschaftsflächen zum Ergebnis haben, sondern nur die Verpflichtung, bestimmte Formen der darüber hinaus gehenden Störung der Eigentümer zu unterlassen. Zu den hierbei zu berücksichtigenden weiteren Aspekten wird auf die Ausführungen in dem Hinweisbeschluss verwiesen. Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 26.02.2015 – 72 C 105/14 –, dessen Gründe hier nicht im Einzelnen vorgetragen sind, steht dem nicht entgegen, da dies nicht rechtskräftig ist. Soweit die Kläger mit Schriftsatz vom 19.08.2015 weitere Störungen durch den Beklagten zu 1) - gemeint ist wohl der Beklagte zu 2) - vortragen, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Da auch nicht ersichtlich ist, dass die Erwerberin bei der Überlassung der Räume an die Beklagten mit dem Vorsatz weiterer Störungen der Kläger durch diese gehandelt hat, steht auch § 826 BGB einer Berücksichtigung ihrer Rechte nicht entgegen.

26

Entgegen der Ansicht der Kläger folgt auch aus der Systematik und dem Sinn und Zweck des § 18 WEG kein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Besitzaufgabe durch den von der Eigentumsentziehung betroffenen Eigentümer. Denn Voraussetzung des § 18 WEG ist gerade nicht die Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens, sondern die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft. Dies ist aber nicht identisch. Denn die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft kann auch allein aus Aspekten folgen, die mit dem Zusammenleben nicht zusammenhängen. Beschränkt sich das unzumutbare Verhalten des Miteigentümers auf die Auseinandersetzung innerhalb der Eigentümergemeinschaft, wie in dem Fall des Regelbeispiels des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, so besteht nach Entzug des Eigentums kein Grund für einen Anspruch auch auf Aufgabe des Besitzes, wenn der Erwerber diesen weiter einräumt. Dies zeigt, dass ein solcher Anspruch nicht unmittelbar aus § 18 WEG folgen kann, sondern allein aus einem Recht zur Abwehr konkreter Störungen.

27

Die Berufung hat auch in dem Umfang des mit Schriftsatz vom 19.08.2015 gestellten Hilfsantrages keinen Erfolg. Soweit hiervon die Fläche des von den Beklagten errichteten Gewächshauses betroffen ist, fehlt es an einem Rechtsschutzbedürfnis der Kläger bereits aufgrund des von ihnen vorgetragenen rechtskräftigen Urteils des Landgerichts Berlin vom 11.05.2012 auf Zugangsgewährung. Hinsichtlich weiterer Flächen, die für einen Zugang zu der Wohnung Nr. 6 nicht erforderlich sind, ist nicht ersichtlich, inwieweit gerade von der Nutzung dieser Flächen konkrete über die bloße Nutzung hinausgehende Störungen durch die Beklagten ausgehen.

28

Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

29

Eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache liegt vor, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist, und deshalb das abstrakte Interesse an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 30. Auflage, § 543 Rn. 11). Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage, wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und noch keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt (vgl. BVerfG NJW 2011, 1277). Dies ist hier nicht der Fall. Die vorliegende Entscheidung betrifft einen Einzelfall. Abweichende Entscheidungen zu der Frage, ob aus § 18 WEG ein Anspruch der Eigentümergemeinschaft folgt, dass der von der Eigentumsentziehung betroffene bisherige Eigentümer auch den Mitbesitz an dem Gemeinschaftseigentum aufgibt, sind nicht ersichtlich. Auch in der Literatur wird diese Frage soweit ersichtlich nicht eingehend erörtert. Daraus, dass eine Entscheidung hierzu bisher nicht ersichtlich ist, folgt auch, dass das Auftreten dieser Frage nicht in einer Vielzahl von Fällen zu erwarten ist. Gleiches gilt für die Frage eines Unterlassungsanspruches nach § 1004 BGB bezüglich der weiteren Nutzung durch einen ehemaligen Miteigentümer, dem das Eigentum nach § 18 WEG entzogen wurde. Insoweit ist auch die Frage des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums hier Bestandteil einer Gesamtabwägung im Einzelfall, wobei dazu, was Gegenstand des Kernbereiches ist, keine abweichenden Entscheidungen ersichtlich sind.

30

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

31

Der Wert des Berufungsverfahrens wird entsprechend der Wertangabe der Kläger, der auch das Amts- und Landgericht gefolgt sind, nach § 3 ZPO auf bis zu 10.000,00 EUR festgesetzt.

 


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